سوالات متداول مالیات بر درآمد املاک

 به طور کلی، پرداخت مالیات بر درآمد اجاره بر عهده «مالک ملک» (موجر) است، زیرا اوست که کسب درآمد می‌کند .

مطابق ماده 53 قانون مالیات های مستقیم ، درآمد مشمول مالیات املاکی که به اجاره واگذار می­‌گردد عبارت است از کل مال‌الاجاره، اعم از نقدی و غیر نقدی، پس از کسر بیست و پنج ‌درصد (25%) بابت هزینه‌ها و استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره می باشد .

پس از تعیین درآمد مشمول مالیات،  نرخ مالیات بر درآمد اجاره بر اساس ماده ۱۳۱ قانون مالیات‌های مستقیم به صورت پلکانی ( از 15% تا 25 %)

به صورت ذیل محاسبه می شود :

1 - تا میزان چهار میلیارد (42.000,000,000) ریال درآمد مشمول مالیات سالانه به نرخ پانزده درصد (%15)

2 -  نسبت به مازاد میزان چهار میلیارد (4.000,000,000) ریال تا میزان هشت میلیارد (8.000,000,000) ریال درآمد مشمول مالیات سالانه به نرخ بیست درصد (20%)

3 - نسبت به مازاد هشت میلیارد (8,000,000,000) ریال درآمد مشمول مالیات سالانه به نرخ بیست و پنج درصد (25%)

اگر مالکِ ملک یک شرکت (شخص حقوقی) باشد، درآمد مشمول مالیات اجاره آن با نرخ ثابت 25 % موضوع ماده ۱۰۵ قانون مالیات‌های مستقیم محاسبه می‌شود.

مطابق ماده 53 قانون مالیات های مستقیم ، درآمد مشمول مالیات این شخص برابر است با مابه‌التفاوت (اختلاف) مبلغ اجاره‌ای که از مستأجر خود دریافت می‌کند و مبلغ اجاره‌ای که به مالک اصلی می‌پردازد.

مبلغ اجاره پرداختی - مبلغ اجاره دریافتی = درآمد مشمول مالیات

به استناد تبصره 9 ماده 53 قانون مالیات های مستقیم ،وزارتخانه‌ها، مؤسسات و شرکت‌های دولتی و دستگاه‌هایی که تمام یا قسمتی از بودجه آنها به وسیله دولت تأمین می‌شود، نهادهای انقلاب ‌اسلامی، شهرداری‌ها و شرکت‌ها و مؤسسات وابسته به آنها و همچنین سایر اشخاص حقوقی مکلف­‌اند مالیات  مالیات بر درامد املاک  را از مال‌الاجاره‌هایی که ‌پرداخت می‌کنند کسر و تا پایان ماه بعد به ‌اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک پرداخت و رسید آن را به موجر تسلیم نمایند.

به موجب تبصره 11 ماده 53 قانون مالیات های مستقیم ، درآمد هر شخص از اجاره دادن واحد یا واحدهای مسکونی، در صورتی که در شهر تهران باشد تا مجموع 150  مترمربع زیربنای مفید و در سایر نقاط کشور تا مجموع 200  مترمربع زیربنای مفید، از پرداخت مالیات بر درآمد اجاره معاف می‌باشد.

مطابق ماده 54  قانون مالیات های مستقیم ، در حالت عادی، مبنای محاسبه مالیات همان مبلغی است که در قرارداد اجاره (چه رسمی و چه عادی) ذکر شده است.

اما سازمان امور مالیاتی در چهار حالت زیر، میزان اجاره‌بها را بر اساس «جدول اجاره املاک مشابه» تعیین می‌کند.

۱- اصلا قراردادی بین طرفین وجود نداشته باشد.

۲- مالک از ارائه قرارداد به اداره مالیات خودداری کند.

۳ - مبلغ نوشته شده در قرارداد، کمتر از 80%  (هشتاد درصد) ارقامی باشد که سازمان امور مالیاتی در جدول املاک مشابه تعیین کرده است.

۴ - در موارد مشمول ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم ( مالیات بر خانه‌های خالی)

به موجب ماده 54 قانون مالیات های مستقیم ، هر واحد مسكوني واقع در كليه شهرهاي بالاي يكصدهزارنفر جمعيت و كليه شهرهاي جديد كه به استناد سامانه ملي املاك و اسكان كشور موضوع تبصره (7) ماده (169مكرر) ق.م.م، در هر سال مالياتي در مجموع بيش از 120 روز ساكن يا كاربر نداشته باشد به عنوان خانه خالي شناسايي شده و به ازاي هر ماه بيش از زمان مذكور، بدون لحاظ معافيت‌هاي تبصره (11) ماده (53) اين قانون، ماهانه مشمول مالياتي بر مبناي ماليات بر درآمد اجاره می شود .

به ازای هر ماه خالی ماندن ملک (پس از گذشت 120 روز)، مالیاتی بر مبنای مالیات بر درآمد اجاره با ضرایب تصاعدی زیر محاسبه می‌شود:

سال اول - معادل شش برابر ماليات متعلقه

سال دوم - معادل دوازده برابر ماليات متعلقه

سال سوم به بعد - ‌معادل هجده برابر ماليات متعلقه

به استناد ماده 55 قانون مالیات های مستقیم ، هرگاه مالک خانه یا آپارتمان مسکونی‌، آن را به اجاره‌ واگذار نماید و خود محل دیگری برای سکونت خویش اجاره نماید یا از خانة سازمانی که کارفرما در اختیار او می‌گذارد استفاده کند دراحتساب درآمد مشمول مالیات این فصل میزان مال‌الاجاره‌ای که به ‌موجب سند رسمی یا قرارداد می‌پردازد یا توسط کارفرما از حقوق وی کسر و یا برای محاسبة مالیات حقوق تقویم می‌گردد از کل ‌مال ‌الاجارة دریافتی او کسر خواهد شد.

بله، مطابق ماده 57 قانون مالیات های مستقیم،  در صورتی که شخص حقیقی هیچ‌گونه درآمد دیگری نداشته باشد، درآمد اجاره او تا سقف معافیت مالیاتی حقوق پایه (موضوع ماده 84  قانون مالیات‌های مستقیم) در هر سال از پرداخت مالیات معاف است و تنها مبلغ مازاد بر آن مشمول مالیات خواهد بود.

به استناد ماده 57 قانون مالیات‌های مستقیم، سقف این معافیت معادل معافیت مالیات بر درآمد حقوق (موضوع ماده 84 همین قانون) در نظر گرفته شده است  اما معافیت هرساله در قانون بودجه کشور مشخص می‌گردد، مبلغ معافیت موضوع ماده 57 برای عملکرد سال 1403، معادل 200.000.000 تومان (دویست میلیون تومان) تعیین شده است .

به استناد ماده 57 قانون مالیات‌های مستقیم، سقف این معافیت معادل معافیت مالیات بر درآمد حقوق (موضوع ماده 84 همین قانون) در نظر گرفته شده است  اما معافیت هرساله در قانون بودجه کشور مشخص می‌گردد، مبلغ معافیت موضوع ماده 57 برای عملکرد سال 1403، معادل 200.000.000 تومان (دویست میلیون تومان) تعیین شده است .

به موجب ماده 59 قانون مالیات های مستقیم ، انتقال حق واگذاری محل به مأخذ وجوه دریافتی ‌مالک یا صاحب حق و به نرخ دو درصد (2%) در تاریخ انتقال از طرف مالکان عین یا صاحبان حق مشمول مالیات می‌باشد.

به موجب ماده 61 قانون مالیات های مستقیم ، در مواردي كه انتقال ملك در دفاتر اسناد رسمي انجام نمي‌شود نيز ارزش معاملاتي ملك طبق مقررات اين فصل در محاسبه ماليات ملاك‌ عمل خواهد بود و به طور كلي براي املاكي كه ارزش معاملاتي آنها تعيين نشده ارزش معاملاتي نزديكترين محل مشابه مناط اعتبار مي‌باشد.

خیر مطابق ماده 65 قانون مالیات های مستقیم ، نقل و انتقال قطعی املاک که در اجرای قوانین و مقررات اصلاحات ارضی به عمل آمده و یا خواهد آمد مشمول ‌مالیات بر درآمد املاک نخواهد بود.

خیر مطابق ماده 65 قانون مالیات های مستقیم ، نقل و انتقال واحدهای ‌مسکونی از طرف شرکت‌های تعاونی مسکن به اعضای آنها مشمول ‌مالیات بر درآمد املاک نخواهد بود.

طبق ماده 67 قانون مالیات های مستقیم ، این محدودیت زمانی بستگی به نوع فسخ دارد:

1 - برای فسخ با حکم قضایی: هیچ محدودیت زمانی وجود ندارد و مشمول مالیات نمی شود .

2 - برای فسخ و اقاله در سایر موارد: تا شش ماه بعد‌از انجام معامله به عنوان معامله جديد مشمول ماليات بر درآمد املاک نخواهد بود.

طبق ماده 70 قانون مالیات های مستقیم ، املاكي كه طبق قوانين مربوطه در فهرست آثار ملي ايران به ثبت رسيده يا مي‌رسد در صورت انتقال به وزارت ميراث فرهنگي، گردشگری و صنایع دستی كشور نسبت به كل‌ ماليات نقل و انتقال قطعي متعلق و در ساير موارد كه مالکیت در دست اشخاص باقي مي‌ماند نسبت به پنجاه درصد (50%) ماليات مربوط به درآمد موضوع فصل ماليات‌بر درآمد املاك از معافيت مالياتي برخوردار خواهد شد .

به استناد ماده 74 قانون مالیات های مستقیم ، در مورد املاک با عنوان دستدارمی یا عناوین دیگر که حسب عرف محل در تصرف شخصی است چنانچه متصرف تمامی حقوق خود ‌نسبت به ملک را به دیگری منتقل نماید انتقال مزبور مشمول مالیات نقل و انتقال قطعی املاک برابر مقررات این فصل می‌باشد. همچنین در مورد درآمد ‌حاصل از واگذاری سایر حقوق مربوط به این نوع املاک متصرف از نظر مالیاتی مانند مالک حسب مورد مشمول مالیات مربوط خواهد بود و در موارد ‌فوق تاریخ تصرف تاریخ تملک متصرف محسوب می­‌گردد.

بله،طبق ماده 77 قانون مالیات های مستقیم ، درآمد اشخاص حقيقي و حقوقي ناشي از ساخت و فروش هر نوع ساختمان حسب مورد مشمول مقررات ماليات بر درآمد صاحبان مشاغل ( باب سوم فصل چهارم) و اشخاص حقوقی ( باب سوم فصل پنجم) خواهد بود.

طبق ماده 80 قانون مالیات های مستقیم ، مؤديان موضوع مالیات بر درآمد اجاره مكلفند اظهارنامه مالياتي خود را روي نمونه‌اي كه از طرف ‌سازمان امور مالياتي كشور تهيه و در دسترس‌ آنها قرار می‌گيرد تنظيم و در مورد حق واگذاري محل و نيز مؤديان موضوع ماده (74) ق.م.م تا سي روز پس از انجام معامله و در ساير موارد تا‌ آخر تير ماه سال بعد به انضمام مدارك مربوط به اداره امور مالياتي محل وقوع ملك تسليم و ماليات متعلق را طبق مقررات پرداخت نمايند.

طبق ماده 192 قانون مالیات های مستقیم ، در صورت عدم ارائه اظهارنامه در موعد مقرر، مشمول جریمه‌ای معادل 10% مالیات متعلق خواهد شد که این جریمه غیرقابل بخشش است.